काठमाडौं : कित्ताकाट रोक्का लगायत अन्य सरकारको नीतिगत व्यवस्था र अर्थतन्त्रमा आएको शिथिलताको कारण घरजग्गा कारोबार करिब एक वर्ष चलायमान हुन सकेन। पछिल्लो समय घरजग्गा कारोबार केही सुस्त देखिए पनि बिस्तारै चलायमान हुन थालेको छ।
सरकारले व्यवसायीको मागअनुसार लाइसेन्स प्राप्त कम्पनीबाट मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्न पाउने कानून सुधार गरेको छ। तर कार्यविधि बनाउन बाँकी छ। अर्थतन्त्रमा देखिएको शिथिलताले चलायमान हुन नसकेको घरजग्गा कारोबार नीतिगत सुधारसँगै चलायमान हुने व्यवसायीको विश्वास छ। सरकारले घरजग्गा कारोबार वृद्धिका लागि जग्गा कित्ताकाट खोल्ने बाहेक अन्य नीतिगत सुधार गर्न सकेको भन्दै व्यवसायी निराश पनि छन्।
घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित, पारदर्शी र व्यवस्थित शहर बनाउने विश्वको अनुभव र योजनालाई नेपाली व्यवसायी र सरकार पक्षसँग छलफल गराउने उद्देश्यले नेपाल जग्गा आवास तथा विकास महासंघले वैशाख २३ र २४ गते होटल हिमालयनमा नेपाल रियल इस्टेट सम्मेलन आयोजना गर्न लागेको छ।
यसै विषयमा न्युज एजेन्सी नेपालले सम्मेलनका संयोजक ओमराज भण्डारीसँग रियल स्टेट सम्मेलनको उद्देश्य, यसबाट हुने फाइदा र वर्तमान घरजग्गा कारोबारको अवस्थाका विषयमा केन्द्रित कुराकानी गरेको छ–
घरजग्गाको कारोबार सुस्त भएकै अवस्थामा घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघले रियल स्टेट सम्मेलन गर्न लागेको छ। यो समयमा सम्मेलन गर्नुको उद्देश्य के हो?
उत्तरः नेपाल घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघले वैशाख २३ र २४ गते दुई दिनको नेपाल रियल इस्टेट सम्मेलन आयोजना गर्न लागेका छौँ। सम्पूर्ण छलफल रियल स्टेटलाई केन्द्रमा राखेर छलफल गरिने उद्देश्य छ। सम्मेलनमा नेपालको मात्रै नभएर घर जग्गा विषयका बाहिरका विज्ञलाई पनि ल्याएर उहाँहरूको अध्ययन, अनुभव र कार्यलाई नेपालका व्यवसायी र नीतिनिर्मातालाई सुनाउने र नेपालमा नीति नियम बनाउन र व्यवसायी वातावरणमा बढावा होस् भन्ने हिसाबले विदेशी विज्ञलाई ल्याउन लागेका छौँ।
सम्मेलनमा दक्षिण एशियाका घरजग्गा विज्ञ थाइल्याण्डका डा.सपन र फारुक महम्मदको पनि उपस्थिति हुनेछ। उहाँ वल्र्ड फेयाप्सीको अध्यक्ष पनि भइसक्नुभएको व्यक्ति पनि हो। विश्वको शहरीकरणका उत्कृष्ट रहेको सिंगापुरको रियल सेन्टर नेटवर्कको पनि सहभागिता हुनेछ। सरकारले चैत ३० गते राजपत्रमा प्रकाशित गरेर संशोधित ऐन सार्वजनिक गरेको छ। अब घरजग्गा कारोबार गर्दा निश्चित क्षेत्रफल र रकम भन्दा बढीको कारोबार लाइसेन्स प्राप्त, इजाजत प्राप्त व्यवसायीले मात्रै गर्न पाउने व्यवस्थाका लागि पनि विदेशी विज्ञको अनुभव जरुरी छ।
सिंगापुरको गुरुयोजना हाम्रो सिकाइको विषय हुनसक्छ। ६० वर्षको घरजग्गा र शहरी विकासको अनुभवबाट हाउजिङ डेभलपमेण्ट बोर्ड भनेर राखेको छ। नेपालको अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड भनेको रियल इस्टेट हो। पछिल्लो दुई तीन वर्षदेखि चलायमान नभएकाले विदेशी विज्ञबाट अध्ययन,अनुभव र अनुसन्धानलाई सिक्ने सक्दा नेपाली व्यवसायीका लागि फलदायी हुन्छ भन्ने उद्देश्य छ।
पछिल्लो समय घरजग्गा व्यवसाय र शहरीकरण बढ्दो रुपमा रहेको छ, अझ मुलुकमा संघीयता लागू भएसँगै शहर व्यवस्थित बनाउने कुरा आइरहेका छन्। अबको दशकमा कस्तो शहरीकरण हुन आवश्यक छ?
आज भन्दा ५० वर्ष अघिको काठमाडौं हेर्यौँ भने स्वच्छ र सुन्दर थियो। तर जब जनसंख्या बढ्दै गयो। त्योसँगै घरको आवश्यकता पनि बढ्दै गयो। त्योसँगै अव्यवस्थित शहरीकरण पनि बढ्दै गयो। कानूनी र पारदर्शीरूपमा कारोबार गर्ने कम र व्यावसायिक भन्दा पनि व्यक्तिगतरूपमा काम गर्ने बढी भएकाले शहर अस्तव्यस्त भएको हो। निजी क्षेत्र र सरकार पनि कस्तो बसोवास गर्ने भन्नेबारे समयमा नीति बनाउन सकेन।
अहिले नीति बनाउने क्रम जारी छ। पछिल्लो समय सर्वसाधारणमा पनि सचेतना बढ्दै गएको छ। नेपाल यो कार्य क्रमबद्ध रुपमा भइरहेको छ। तर यसरी शहर अव्यवस्थित बन्ने क्रम बढ्दो भयो। राम्रो संस्था बनाउने पछि परिरहेका छौँ। नेपालका शहर व्यवस्थित भन्दा पनि अव्यवस्थित बन्ने क्रम बढी भयो। व्यवस्थित शहर बनाउनको लागि सरकार र निजी क्षेत्रलाई ठूलो चुनौती छ। व्यवस्थित शहर बनाउन निजी क्षेत्र, व्यक्तिगत र सरकारले के गर्नसक्छ भन्ने विषयमा अध्ययन गर्न आवश्यक छ। नेपाल रियल स्टेट सम्मेलनमा छुट्टै छलफलको आयोजना गरिएको छ। सरकारले झण्डै ६० वटा कानून बनाएको छ। ती कानूनमा सरकारले कहाँ सहजीकरण गर्नुपर्छ र काम गर्न सहज हुन्छ भन्ने विषयमा बहस गर्न आवश्यक छ।
घरजग्गा कारोबार स्वीकृतको प्रक्रियालाई कसरी छिटो बनाउने र लगानी सुरक्षा गर्ने विषयमा पनि योजना बनाउँदैछौँ। २०५० सालपछि सामुदायिक बसोबासको अवधारणा आयो। त्यो अवधारणा केही समय चल्यो। काठमाडौंको कोर सिटिभित्र बसोवास गर्नेको जनसंख्या बढ्दै गएपछि दोस्रो पुस्तासँगै बसोवास र जनसंख्या बढ्यो। सम्पतीमा अंशबण्डा हुँदा एउटा घर टुक्रिन थालेपछि घरमा चार वटा भाग लाग्यो। त्यसपछि लिभिङ स्पेस नहुँदा घर बस्न योग्य भएन।
त्यसपछि बिस्तारै गुणस्तरीय जीवनयापनका लागि कोर सिटीबाट बाहिरी भागमा बसोबास बढ्न थाल्यो। भाडा सिस्टममा घर जान थालेपछि शहरका घर बस्नलायक भएनन्। अहिले शहरमा घर बनाउनको लागि ८० प्रतिशत जग्गाको मूल्य र २० प्रतिशत भौतिक संरचना निर्माणको पर्ने गरेको छ। त्यसले पनि ‘डेभलपरहरू’ले गर्न सकेनन्। आगामी दिनमा व्यवस्थित शहर बनाउन गर्नुपर्ने काम धेरै छ।
अब सरकारले घरजग्गा कारोबार लाइसेन्स प्राप्त एजेन्सीबाट गर्ने भनेपछि सरकारलाई पनि लाभ हुन्छ। नेपालका जग्गा कम्पनी भन्दा पनि व्यक्तिगतरूपमा कारोबार हुँदा खण्डीकरण बढी रहेको छ। अहिले व्यक्तिरूपमा घरजग्गाको स्वनियमनमा कारोबार भइरहेको अवस्था छ। अब सरकारले ऐन बनाउने मात्रै भन्दा पनि नियमावली बनाएर कार्यान्वयन गर्न आवश्यक छ।
व्यवस्थित शहर बनाउने योजना बनिरहेका छन् तर कुनै एक शहरले अर्को शहरलाई ‘नलेज सेयरिङ’गरिरहेको छैन। मुलुकभित्रै व्यवस्थित शहर बनाउने गुरुयोजना सिक्ने-सिकाउने अवसर कतिको मिल्छ?
उत्तरः नेपाली व्यवसायीदेखि लिएर सबैको मानसिकता कस्तो छ भन्दा हामी पढ्ने,अध्ययन गर्नुपर्दैन भन्ने मानिसिकतामा छौँ। हामी व्यवसायीले अध्ययन, अनुभव र अनुसन्धानको आधारमा व्यवसाय गरेनौँ भने व्यवसाय डुब्छ। हाम्रो शिक्षा नै गलत छ। पढ्नका लागि पैसा खर्च गर्नुपर्छ भन्ने मानसिकता छैन। बिस्तारै अब त्यो कुराको व्यवहार परिवर्तन गराउनुपर्ने देखिन्छ। साथीभाइसँग २० हजारको डिनर खानलाई कुनै समस्या हुँदैन। तर ९ हजार रुपैयाँको सम्मेलनमा दर्ता गर्ने भन्दा हामी गर्न हिच्किचाउँछौँ।
९ हजार रुपैयाँ तिरेर करोडौँको व्यवसायलाई सुरक्षित बनाउने हो। हाम्रोमा गलत संस्कार छ। यस्ता सम्मेलनमा सफल र अनुभवी व्यवसायीको कुरा सुन्न जरुरी हुन्छ। हाम्रो सित्तैमा बोलायो भने जाने चलन छ। नेपालीलाई कसैले विदेशमा पढ्न पठायो भने पढेर मात्रै आउँछ, सिकेर आउँदैन। आफैँ पैसा तिरेर गयो भने मात्रै सिकेर आउँछ। यस्तो ट्रेण्ड बिस्तारै परिवर्तन गरेर लैजानुपर्ने अवस्था छ।
सरकारले घरजग्गा कारोबारलाई कम्पनीमार्फत कारोबार गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। हामीसँग कानूनअनुसार व्यवस्थित रुपमा घरजग्गा कारोबार गरेको अनुभव छैन। अब सरकारले घरजग्गा कारोबार नियमावलीमा कस्ता कुरा समेट्दा पारदर्शी र व्यवस्थित कारोबार हुन्छ?
विगत २० वर्षअघिको घरजग्गा कारोबार गर्ने तरिका र प्रक्रियामा धेरै परिवर्तन भइसक्यो। आफूले किन्न चाहेको वा आफ्नो घरजग्गाको वर्तमान मूल्य कति हो भनेर हेर्न चाहेमा गुगलमा गएर हेर्न सकिने अवस्था भएको छ। कतिमा घरभाडा लागि रहेको छ त्यो पनि थाहा पाउन सकिन्छ। सूचना सबैतिर पुगेको अवस्था छ। जुन तरिकाले घरजग्गा बेच्न सोसल मिडिया प्रयोग गरे वा विज्ञापनमार्फत गरेको छ।
त्यसले कसरी घरजग्गा कारोबार गर्नुपर्छ भनेर हरेक व्यक्तिलाई थाहा भएको छ। यो महत्त्वपूर्ण परिवर्तन हो। हाम्रोमा सिस्टम बनेको छैन। निश्चित कारोबारको प्रणाली बनाउने र बसाउने काम अब शुरु हुन्छ। लाखौँ मानिस घरजग्गा कारोबारमा छन्। अब त्यो सबैलाई एउटै प्रणालीमा समेट्ने गरी नीति बनाउन आवश्यक छ। अब जुन मान्छेले घरजग्गाको कारोबार गर्छ, उसले किन घरजग्गा कारोबार लाइसेन्स प्राप्त कम्पनीमामार्फत गर्नुपर्छ भन्ने कुरा पहिला बुझ्नुपर्छ। एजेन्ट वा एजेन्सीमार्फत कारोबार गर्दा कति सुरक्षित हुन्छ कसरी सहज हुन्छ, यो एजेन्सीले पनि बुझाउन सक्नुपर्छ। बुझाउन सके मात्रै एजेन्सीको जरुरी किन छ भन्ने कुरा थाहा हुन्छ।
घरजग्गा कारोबारमा एजेन्ट र एजेन्सी बजारमा आएपछि त्यसलाई नियमन गर्ने निकाय आवश्यक हुन्छ। त्यो सरकारको निकाय हुनुपर्यो। यसरी व्यवस्थितरूपमा घरजग्गा कारोबार हुँदा सरकारले तथ्याङ्क सहज रुपमा पाउँछ। विकसित मुलुकमा एक वर्षमा घरजग्गाको मूल्य कति बढ्यो भन्ने कुरा तत्काल थाहा पाउन सकिन्छ। त्यो व्यवस्थित कारोबार भएर हो। तर नेपालमा अहिलेसम्म एकले अर्काको घरको मूल्यको आधारमा मूल्याङ्कन गरेर कारोबार भइरहेको छ। अब एजेन्ट र एजेन्सीमार्फत कारोबार हुँदा यस्ता कुरामा ट्रान्सपरेन्सी आउँछ। त्यसबाट राज्यको राजस्व कम हुँदैन। कारोबार बढ्न थाल्छ।
स्थानीय तह स्वायत्त छन्। उनीहरूसँग मिलेर व्यवस्थित शहरीकरण र व्यावसायीकरणको उपाय खोजी गर्न सकिँदैन?
स्थानीय सरकारले व्यवस्थित शहरको महत्त्व बुझ्न जरुरी छ। घरजग्गा कारोबारलाई विश्वभर कसरी हेर्छ भन्दा एउटा अर्थतन्त्रको मेरुदण्डको रुपले हेरिन्छ। नेपालको केसमा हेर्यौँ भने नेपालमा ६६ लाख ६६ हजार घर छन्। सबै ठूला बिल्डिङ हेर्ने हो भने ७५ लाख छ। तर हाम्रो परिवारको आकार ४.८ को छ। हाम्रो यो क्षेत्रमा लगानी कति भएको छ भन्दा व्यक्तिगत, कम्पनीबाट पुँजी राखेको हेर्दा २८७ अर्बको छ। बैंक फाइनान्सिङ २५० अर्बको छ। यसरी ५२८ अर्ब लगानीको रियल स्टेट क्षेत्र छ। वार्षिक कारोबार हेर्ने हो भने ७ खर्ब भन्दा बढी छ।
जबकी अझ इण्डर इनभ्वाइस भएर कारोबार भइराखेको अवस्था हो। घरजग्गा कारोबारको कुल गार्हस्थ्य उत्पादमा १० प्रतिशत योगदान छ। यो व्यवसायसँग धेरै अन्य व्यवसाय पनि जोडिएको छ। त्यसले गर्दा स्थानीय सरकारले कुरा बुझ्न जरुरी छ। आफ्नो टोल क्षेत्रमा कसरी प्राथमिकता दिने भनेर। स्थानीय सरकारले सहजीकरण गरे मात्रै प्रदेश हुँदै संघीय सरकारले पनि गर्ने हो।
जनप्रतिनिधिले पनि व्यवस्थित शहरीकरणको विषयमा बुझ्न जान्न जरुरी छ। जुन स्थानीय तहमा ठूला योजनाहरु आउँछ त्यहाँ नै आर्थिक गतिविधि बढ्छ। त्यो कुरामा स्थानीय तह सचेत हुन जरुरी छ। रियल स्टेट भनेको शहरीकरणको एउटा पाटो मात्रै हो। अब शहर राम्रो बनाउनको लागि शहरभित्रका घरहरु राम्रो बनाउनुपर्छ। विकसित मुलुकमा विकास भइरहेको नयाँ प्रविधि र योजना विस्तारै नेपालले पनि सिक्दै जान आवश्यक छ। त्यो भयो भने हाम्रो पनि व्यवस्थित शहर हुन सक्छ।
घरजग्गा व्यवसायलाई अझ व्यवस्थित बनाउन सरकारसँग कसरी समन्वय गर्न सकिन्छ?
सरकारले कुनैपनि योजना निजी क्षेत्र बीना चल्नसक्ने अवस्था नरहेको बताउँदै आएको छ। त्यसमा दुईमत छैन। समग्र राज्यलाई हेर्दा सरकार सकारात्मक छ। सरकार छलफल गर्न चाहन्छ। राज्य घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन नीति परिवर्तन गर्न चाहन्छ। तर राज्यले मात्रै चाहेर पनि भएन। नेपालमा राजनीतिक स्थिरता भयो भन्ने अवस्थामा छैनौँ। यसले गर्दा नीति परिवर्तन हुने र आएका ऐन कार्यान्वयन गर्न नसक्दाको मार परिरहेको हो।
सरकारले निजी क्षेत्र र घरजग्गा व्यवसायीलाई ‘इग्नोर’ गरेको छैन। समस्या भएको ठाउँमा तत्काल कसरी समाधान गर्ने भन्ने विषयमा सोच्न जरुरी छ। आजभन्दा दुई वर्ष अघि मुलुकमा पैसा थिएन। तर अहिले ६ खर्ब बढी बैंकहरूसँग तरलता कायम छ। तर ऋण लिन चाहने कोही पनि नभएको अवस्था छ। त्यसैले सम्मेलनमा आगामी बजेटमा सरकारले के-के सुधार गर्नुपर्छ र मौद्रिक नीतिमा भएका व्यवस्थामा के परिवर्तन गर्दा समग्र घरजग्गा कारोबार चलायमान हुन्छ भन्ने विषयमा छलफल चलाउनेछौँ।
तपाईंको ईमेल गोप्य राखिनेछ ।